连越民商事诉讼与仲裁法律事务部 

重大疑难民商事诉讼与仲裁，系本所最具品牌力量和核心竞争力的法律服务业务之一。

本所民商事诉讼与仲裁法律事务部主要以曾任法官的律师为核心，以从事民商事诉讼与仲裁业务的资深律师为骨干组成。团队成员拥有精湛的法律专业知识，长期专注于诉讼与仲裁法律业务，执业经验异常丰富；他们高度关注司法实践和法学理论的前沿问题，重视对司法实践中的热点及难点问题的研判，诉讼技巧娴熟，对证据运用独具匠心，能精准地抓住焦点突破案件的错综复杂疑难问题，以高质素的专业素养、认真细致的敬业精神为客户提供优质的法律服务。

本所民商事诉讼与仲裁法律事务部特别擅长于股权转让、融资租赁、房地产开发、建设工程、知识产权、公司兼并重组、公司解散与清算、侵权责任等领域的争议解决。主要的客户为上市公司、外资企业、大中型国有企业和知名民营企业等。曾代理过大量具有重大社会影响力的疑难案件，如代理的信宜紫金矿业有限公司9.21事件系列侵权赔偿纠纷案，被评为“中国2012年度人民法院十大典型案件”和央视“2012年度中国十大经济案件”，与代理汕头市海丽花园有限公司申请执行汕头市澄海区国土资源局合同纠纷案并列为广东法院经典百案（1978-2018）。

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二手房交易纠纷频发，有业主违约也有买方违约，更多是双方在合同履行中斗气产生。笔者经办的这个案件是业主违约不卖房，双方协商后在履行过程中无法达成一致，买方愤而提出解除合同，要求业主承担违约责任。然而，其结果却出乎买方预料……

01 案情梗概

2019年10月4日，朱横贵与赵四郎签订了《房屋买卖合同》约定，朱横贵将其所有的一套房屋出售给赵四郎，合同签订后7日内办理网签，银行出具同贷书后7日内办理递件过户，交易手续应在2019年11月30日前完成。2019年10月8日，朱横贵告知赵四郎，因房屋另有他用，不再出售，但遭到赵四郎的拒绝。在赵四郎要求继续履行合同的情况下，朱横贵为避免承担违约责任，双方通过多次协商于2019年10月20日重新达成协议：房款增加一万元，合同继续履行。2019年10月27日，在网签现场，赵四郎提出要求，因朱横贵的原因导致按揭期限紧迫，要求延长付款期限。朱横贵拒绝后，赵四郎直接离开了网签现场。随后赵四郎坚拒继续网签，并提起诉讼，以朱横贵根本违约为由请求解除合同、追究赵四郎的违约责任。


02 案情分析

赵四郎主张本案请求权的基础是《合同法》第九十四条第一款第（二）项：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。

就本案事实而言，朱横贵虽然在2019年10月4日签订协议后拒绝出售房屋构成违约，赵四郎有权解除合同。但是双方又于2019年10月20日重新达成协议，赵四郎的解除权已经消灭。赵四郎2019年10月27日提出新的要求，朱横贵予以拒绝，在双方未能就变更条款达成一致的情况下，赵四郎仍应履行原合同，而双方按照原合同的协议可以顺利履行完毕。赵四郎拒绝办理网签导致合同无法继续履行，构成根本违约。

故赵四郎以朱横贵根本违约，依据《合同法》第九十四条第一款第（二）项要求解除合同，追究朱横贵的违约责任，没有事实和法律依据，未得到法院支持。


03 案件经验

买方一手好牌打得稀巴烂，其原因在于不了解合同解除权行使的法律规则。面对业主违约，享有合同解除权的买方仍须注意以下法律规则：

1.解除权并非恒定拥有的权利，解除还是履行，只有一次选择。
就双方继续履行后守约方还是否享有解除权，尽管现行法律没有明文规定，但最高人民法院民二庭在其编著的《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》一书中表示，解除权是一项民事权利，双方约定的合同解除条件成就时，当一方未能以法定方式通知违约方解除合同，而是通过继续接受违约方履行合同的，其行为变更了合同约定的解除条件，视为放弃解除权，不能再依约定解除合同。而反过来看，如支持守约方有权随时解除合同，则有违公平，亦会影响市场交易行为的稳定性。


2.解除权过期作废——约定解除权须在约定期限内行使，法定解除权自2021年1月1日起须在一年内行使。
解除权属于形成权受到除斥期间的约束。根据《民法典》第五百六十四条的规定，解除权过期或经对方催告后在合理期限内不行使即告消灭。


3.解除权的行使忌随性，有理也须妥善保管解除权行使的证据。
《民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第九十一条第一款第（二）项规定：“主张法律关系变更、消灭或权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”双方对簿公堂时，买方主张已经解除合同，须对该事实提交证据予以证实。


4.正确理解法定解除权的要件，避免错误解除合同承担违约责任。
一方违约，另一方取得法定解除权的法律依据是《合同法》第九十四条（《民法典》第五百六十三条）第一款第（二）、（三）、（四）项的规定：“（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”

即业主明确表示不卖房，买方可依据第（二）项解除合同；业主没说不卖房但拖延办手续，买方须发出要求业主在合理期限内配合办手续的催告，业主未按催告履行，则买方可依据前述规定第（三）项解除；业主只是一般违约，买方须证明不能实现合同目的才有权解除合同。


5.合同订明送达条款及法律后果，便于解除通知及时送达
《合同法》第九十六条（《民法典》第五百六十五条）规定了合同自解除通知到达对方时解除，一旦出现送达瑕疵必将延误合同解除时间，故应在合同中订明送达条款并约定送达或无法送达的法律后果。

本文作者 ：

何宇律师
何宇律师毕业于中国政法大学，法学硕士，广东连越律师事务所高级合伙人，连越民商事诉讼与仲裁法律事务部副部长。
何宇律师长期致力于电子商务与互联网、知识产权、房地产与建设工程、仲裁司法审查等专业领域，有着丰富的实务经验。
何宇律师还担任阿里巴巴集团广州地区法律服务供应商、中国广州仲裁委员会仲裁员、华南农业大学兼职导师等社会职务。何宇律师曾在人民法院任职，曾荣获法院系统“个人嘉奖”、“调撤能手”、“优秀个人”、“调研工作先进个人”、“办案标兵”、“个人三等功”等荣誉称号。


黎启亮 
黎启亮毕业于华南农业大学，法学学士，广东连越律师事务所实习律师。专业领域涉及知识产权法规、金融法规、公司法、国有企业管理法规等。曾在外企担任法务，具有丰富的诉讼与仲裁的经验。