编者按：2020年1月31日，省工商联成立应对新型冠状病毒感染肺炎疫情律师志愿服务团（以下称律师志愿服务团），律师志愿服务团将针对新型冠状病毒感染肺炎疫情下，民营企业可能遇到的劳动用工、合同纠纷、商事合规、涉外及其他疫情相关法律问题进行免费咨询和解答。律师志愿服务团在团长刘涛、副团长彭华、吴婧、曹建宇、唐国雄等组织下，依据有关法律法规政策，参考相关资料，对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间有关法律问题进行了解读，供民营企业参考。


一、因疫情影响，目前企业经营困难，如所租场地继续承租下去只会增加亏损甚至面临倒闭风险。但租赁合同中约定的违约金过高，企业面临继续承租则需承担更大亏损、提前解约则需承担高额违约金的两难境地，该如何处理比较好？

（一）建议查阅租赁合同中是否存在对类似本次疫情的情况进行了约定的条款。因2003年“非典”之后，许多合同版本中会有类似“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常经营的，应减免该期间的租金”的类似条款，如果有，则按约定处理。

（二）如果租赁合同中没有上述类似约定的条款，且承租人还想承租经营，继续履行合同的，提供以下意见供参考：

• 1、如确因疫情的影响，导致租赁合同不能履行的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，承租人可与出租人协商，要求出租人部分免除或全部免除疫情期间的租金，减少损失。
• 
  
• 要注意的是，“合同不能履行”根据具体情况可细分为以下几种情况：
• 
  
• （1）租赁合同全部不能履行的。即疫情导致租赁合同完全不能履行，此种情况下承租人可要求解除或变更租赁合同、全部免除租金；
• 
  
• （2）租赁合同部分不能履行的。即疫情导致租赁合同部分能继续履行，部分不能继续履行，此种情况下承租人可依法变更合同、减免合同不能履行的部分租金；
• 
  
• （3）租赁合同一时不能履行（或者说租赁合同不能如期履行）的。即疫情导致租赁合同一时不能履行（或者说租赁合同不能如期履行）的，此种情况下承租人可要求延期履行、部分履行或部分不履行，并可要求暂缓缴纳租金、减免不能履行部分的租金或免除租金等。
• 
  
• 
  
• 2、如确因疫情的影响，虽未导致租赁合同不能履行，但承租人确因疫情的原因导致经营困难，继续履行租赁合同对承租人明显不公平或者不能实现合同目的的，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，承租人可与出租人协商，要求出租人根据疫情对承租人所造成的影响，适当免除部分租金，以减少损失。
• 
  

（三）如承租人不想继续承租经营，要求解除租赁合同的，提供以下意见供参考：

• 1、协商解除租赁合同，或需承担违约责任。
• 
  
• 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，承租人可与出租人协商解除合同，协商时可就违约金可否免除、免除多少、如何免除等一并进行协商。
• 
  
• 如违约金部分协商不成，而租赁合同约定的违约金又不合理的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，如租赁合同约定的违约金过高的，承租人可根据疫情对其所造成的损失（这里的损失指直接损失，不包括间接损失）要求适当调整违约金。
• 
  
• 2、承租人单方要求解除租赁合同，并承担违约责任。
• 
  
• 如双方协商解除合同不成，承租人仍单方要求解除合同的，法律允许违约方在承担违约责任的基础上单方解除合同。
• 
  
• 虽因疫情影响给承租人的经营造成困难，但如疫情并未导致租赁合同不能履行，且出租人又不存在违约或其他法定可解除合同事由的，承租人单方要求解除合同的依法应承担违约责任。如双方协商解除合同不成，承租人经评估认为单方解除合同可避免损失进一步扩大的，可选择单方解除合同并承担违约责任；如认为租赁合同约定的违约金不合理的，可根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，要求适当调整违约金。
• 
  

二、对于2020年1月份疫情发生后刚签订的租赁合同是否也能减免？

（一）2020年2月10日全国人大法工委发言人、研究室主任臧铁伟明确，本次新冠肺炎疫情属于“不可抗力”。

虽然此次新冠肺炎疫情属于不可抗力，但如果在疫情发生后，或政府部门已采取防疫措施后仍签订租赁合同的，视为承租人就疫情对租赁合同继续履行可能造成的影响是可以预见的，并视为承租人有信心避免疫情对租赁合同履行的影响，因此，此种情况下签订的租赁合同，并不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条所规定的“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的要件，承租人不能以不可抗力为由要求减免其在疫情发生后仍签订的租赁合同的租金。

（二）疫情发生后签订租赁合同的，承租人在合同订立之时新冠肺炎疫情这一客观情况已经发生，如租赁合同成立于疫情发生之后的，说明承租人已经能够预见疫情对租赁合同继续履行可能造成的影响，即使发生继续履行合同对承租人明显不公平或者不能实现合同目的的后果，也是承租人在订立合同之时可以预见或者应当能够预见的情况，理应由承租人自行承担，故而承租人也不能依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，主张适用“情势变更”的原则要求减免租金。



三、哪些属于必须减免租金的情形？

（一）有关政府的政策文件已明确规定应当减免租金的。如：

（二）出租人已明确承诺、同意减免租金的。如：

• 1、深圳地铁集团宣布对深铁商业旗下所有承租单位减免半个月租金；
• 2、深圳市坂田街道1月30日发出减免租金倡议后共有21个集体股份公司正式表态减免租金；
• 3、其它如红星美凯龙、爱琴海等集团、星河商置、卓越商业、招商蛇口、华润置地、深圳九方、皇庭商业、 龙光商业、印力集团、佳兆业、华润万家、壹方商业、天虹、岁宝、星河商置、京基百纳等宣布各种减免租金的方式。

（三）对于地方政府和行业发出减免租金的倡议，只有经出租人明确承诺同意的，方可列入减免的范围。如：

深圳市龙华区、大鹏新区、横岗街道、布吉街道、龙岗街道、龙城街道、宝龙街道、坪地街道，以及深圳市商业联合会、零售商业行业协会、老字号协会、餐饮商会、美发美容妆行业协会、汽车经销商、黄金珠宝首饰、服装、家具、家装家居、钟表、物联网等协会呼吁业主减免租金的倡议，是呼吁全国人民共渡难关而作出的建议，只有经出租人明确承诺、同意减免租金的，方可列入减免租金的范围。

（四）建议各企业应密切关注租赁物所在地的政府和出租人发布的政策和相关减免措施，并积极与出租人沟通，尽量将自己的损失减少到最低。



四、出租人如果免除承租人租金，但银行并未因此减少出租人的房贷、物业公司也未减少物业管理费等支出，也有自己的难处，是否可以不减免租金？

如果不存在法定应当减免租金的情形，出租人并没有应当减免租金的义务；但建议在特殊的困难时期，合同各方相互关切，充分协商，尽可能达成一致。

本解读由志愿团律师根据其对法律的了解作出，代表其个人、非正式意见，仅供企业了解资讯所用，不作为正式法律意见。具体法律问题需根据实际情况进行判断。
律师志愿服务团开通服务咨询热线电话：王丹，020-85656282、13925040119。
（广东省工商联应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情律师志愿服务团供稿，执笔人：李兰兰律师；审查修改：苏晓律师，陈星律师；审核：吴婧副团长）

附：广东省工商联成立应对新型肺炎疫情律师志愿服务团通知