时间：2023-11-23
作者：广东连越律师事务所
一、案件基本情况
出卖人与买受人在商品房买卖合同第一条约定：“买受人遵循自愿原则，按照自己的意思与出卖人订立合同。”在商品房买卖合同第四条第三款约定：“合同标的物基本情况：该商品房的用途为商业，层高为4.98米。”在商品房买卖合同第二十八条约定：“买受人使用房屋注意事项：该商品房仅作商业用途使用，买受人不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。”在商品房买卖合同附件三约定：“出卖人提供的售楼书等资料、模型、图片、色调及所设置的示范单位、宣传广告仅供参考，不作为合同及要约，买受人所购商品房的交楼标准详见商品房买卖合同附件。”在商品房买卖合同附件七约定：“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本补充协议及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。商品房买卖合同一经签订，即视为买受人已清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处。”在商品房买卖合同附件七第5.5条约定：“商品房的交付使用条件是竣工验收备案。”在商品房买卖合同附件七第5.7条约定：“涉案商品房的质量、设备及装修应以实际交付为准。”在商品房买卖合同附件七第14.1条约定：“关于广告宣传的效力和方式：出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供买受人购房时参考，均不视为要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方之间的权利义务以买卖合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”在商品房买卖合同附件七第二十一条约定：“格式条款提示说明和确认：出卖人和买受人双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对买卖合同及本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对买卖合同及本补充协议条款中免除或增加对方责任、或限制对方权利的内容，在签订买卖合同及本补充协议时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认买卖合同及本补充协议非出卖人格式条款，知悉并认可买卖合同及本补充协议之全部条款内容，且买卖合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。”买受人与出卖人订立合同后，就涉案商品房支付完全部购房款。
涉案商品房进行竣工验收备案后，相关行政部门向区委政法委提交了免予公开的区城市管理和综合执法局作出的关于涉案商品房的《情况报告》，区城市管理和综合执法局在该报告中认为涉案商品房所有阳台由非封闭式改为封闭式，增加了相关建筑面积，涉嫌违法建设。该局向出卖人发出了第1份责令限期改正通知书，认为出卖人封闭房屋阳台是未按照建设工程许可证的建设行为，要求出卖人自行整改。该局向出卖人发出了第2份责令限期改正通知书，认为出卖人未经批准改变涉案商品房竣工且经各项验收合格并投入使用的建筑物功能，要求出卖人自行整改，恢复建筑物原有使用用途（将现物业用房改回公共卫生间）。
出卖人在合同约定的收楼时间之前通知了买受人收楼，且不动产权属证书已登记在买受人名下。
不动产权属证书登记在买受人名下后，买受人认为商品房买卖合同中有关涉案商品房的规划用途的条款是无效的格式条款，按照涉案商品房的销售广告及宣传资料、出卖人出具的《精装修交楼承诺书》和《商品房精装修交付标准》所载明的内容，出卖人应交付具有居住用途的精装修商品房，但结合双方所签订的合同有关涉案商品房仅作商业用途使用的约定和涉案商品房所在土地的规划用途来看，出卖人交付的涉案商品房属于违法建筑，出卖人违法变更房屋用途，故出卖人不能交付符合上述要求的商品房，属于合同履行不能。买受人遂以提起诉讼的方式主张解除合同。
（一）买受人与出卖人订立商品房买卖合同及附件时知道涉案商品房的规划用途，故涉案商品房无居住规划用途不是致使合同目的不能实现的违约行为。
根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百四十三条[[[] 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。]]的规定，涉案商品房买卖合同及附件是有效的。具有民事行为能力的买受人应依法独立承担民事义务，其订立商品房买卖合同及附件时知道涉案商品房的规划用途，且（1）即使商品房买卖合同第二条第一款是格式条款，其亦不具有《民法典》规定的致使民事法律行为无效的情形，因为其仅仅是陈述了涉案商品房的规划用途，没有导致出卖人免除其责任、加重买受人责任、排除买受人的主要权利的情形；（2）该条款，即涉案商品房的规划用途，是商品房买卖合同及附件的核心条款，倘若买受人称其因是格式条款而无效的话，则买受人实质是在称整份商品房买卖合同无效，但其并没有请求人民法院确认合同无效，可见，商品房买卖合同是有效的；（3）如果陈述商品房规划用途的条款作为核心条款被认为是无效的格式条款，则任一购买无居住规划用途的商品房的买受人均可违反诚信原则、出尔反尔地称陈述商品房规划用途的条款是无效的格式条款，其想要购买的是有居住规划用途的商品房。
同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。[……]”即销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，但在同时满足房屋在商品房开发规划范围内、说明和允诺具体确定、对买卖合同订立和房屋价格确定有重要影响三个条件时，开发商的宣传行为应当视为要约。本案中，出卖人根据《商品房销售管理办法》第三十一条[[[] 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。]]的规定说明了实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房不一致，且出卖人的宣传资料不构成具体确定的说明和允诺，买受人亦未举证证明该宣传资料对于商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，故涉案商品房的质量、设备及装修应以实际交付为准。
因此，购房人在明知商品房的销售广告和宣传资料内容系开发商的宣传广告及销售代理的推销内容，且商品房买卖合同第四条第三款和第二十八条明确载明涉案房屋仅作商业用途使用而并无居住规划用途承诺之情形下，仅凭广告宣传内容而产生将要购买的房产有居住规划用途，该认知和期待不具有合理性，亦有悖常理。
（二）基于涉案商品房符合交付使用条件，及买受人已就涉案商品房支付完全部购房款且不动产权属证书已登记在买受人名下的事实，双方之间的签订的合同已得到履行、合同目的已实现，本案无法律或司法解释规定的当事人享有法定解除权的情形。
涉案商品房已经进行竣工验收备案，即按照商品房买卖合同附件七第5.5条的约定，涉案商品房自竣工验收备案之日起就具备了交付使用条件。且涉案商品房不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条[[[] 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。]]、第十条第一款[[[] 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。]]规定的情形。
再者，买受人已就涉案商品房支付完全部购房款且不动产权属证书已登记在买受人名下。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据该条规定，在买卖双方对交易目的没有另行作出明确约定的情况下，商品房买卖合同中买受人的合同目的系取得标的物的所有权。本案中，涉案房屋并非不能办理不动产权属证书，而仅是不能办理买受人所要求的土地性质和房屋性质均为居住或商住两用的不动产权属证书，故依据本案现有证据，出卖人不构成根本违约。[[[] （2020）最高法民申6124号。]]《民法典》第一百三十六条第二款规定：“行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”因买受人既无约定解除权，亦无法定解除权，故其未经出卖人同意，不得擅自解除商品房买卖合同及附件。
（三）为维护既有的合同关系及市场的正常交易秩序，即使涉案商品房的装修不符合约定的交付使用条件，买受人也应首先请求出卖人修理、重作、更换，而非径行以提起诉讼的方式主张解除合同。
维护交易安全和秩序是我国合同法的基本指导思想，而司法实践中不轻易认定合同无效，不轻易判决解除合同是维护交易安全和秩序的重要途径，也是民商事审判所遵循的重要原则。解除合同是合同法规定的一种较为严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下任意解除合同，目的就是维护市场的正常交易秩序。
出卖人与买受人在商品房买卖合同第一条约定：“买受人遵循自愿原则，按照自己的意思与出卖人订立合同。”在商品房买卖合同第四条第三款约定：“合同标的物基本情况：该商品房的用途为商业，层高为4.98米。”在商品房买卖合同第二十八条约定：“买受人使用房屋注意事项：该商品房仅作商业用途使用，买受人不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。”在商品房买卖合同附件三约定：“出卖人提供的售楼书等资料、模型、图片、色调及所设置的示范单位、宣传广告仅供参考，不作为合同及要约，买受人所购商品房的交楼标准详见商品房买卖合同附件。”在商品房买卖合同附件七约定：“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本补充协议及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。商品房买卖合同一经签订，即视为买受人已清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处。”在商品房买卖合同附件七第5.5条约定：“商品房的交付使用条件是竣工验收备案。”在商品房买卖合同附件七第5.7条约定：“涉案商品房的质量、设备及装修应以实际交付为准。”在商品房买卖合同附件七第14.1条约定：“关于广告宣传的效力和方式：出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供买受人购房时参考，均不视为要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方之间的权利义务以买卖合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”在商品房买卖合同附件七第二十一条约定：“格式条款提示说明和确认：出卖人和买受人双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对买卖合同及本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对买卖合同及本补充协议条款中免除或增加对方责任、或限制对方权利的内容，在签订买卖合同及本补充协议时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认买卖合同及本补充协议非出卖人格式条款，知悉并认可买卖合同及本补充协议之全部条款内容，且买卖合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。”买受人与出卖人订立合同后，就涉案商品房支付完全部购房款。
涉案商品房进行竣工验收备案后，相关行政部门向区委政法委提交了免予公开的区城市管理和综合执法局作出的关于涉案商品房的《情况报告》，区城市管理和综合执法局在该报告中认为涉案商品房所有阳台由非封闭式改为封闭式，增加了相关建筑面积，涉嫌违法建设。该局向出卖人发出了第1份责令限期改正通知书，认为出卖人封闭房屋阳台是未按照建设工程许可证的建设行为，要求出卖人自行整改。该局向出卖人发出了第2份责令限期改正通知书，认为出卖人未经批准改变涉案商品房竣工且经各项验收合格并投入使用的建筑物功能，要求出卖人自行整改，恢复建筑物原有使用用途（将现物业用房改回公共卫生间）。
出卖人在合同约定的收楼时间之前通知了买受人收楼，且不动产权属证书已登记在买受人名下。
不动产权属证书登记在买受人名下后，买受人认为商品房买卖合同中有关涉案商品房的规划用途的条款是无效的格式条款，按照涉案商品房的销售广告及宣传资料、出卖人出具的《精装修交楼承诺书》和《商品房精装修交付标准》所载明的内容，出卖人应交付具有居住用途的精装修商品房，但结合双方所签订的合同有关涉案商品房仅作商业用途使用的约定和涉案商品房所在土地的规划用途来看，出卖人交付的涉案商品房属于违法建筑，出卖人违法变更房屋用途，故出卖人不能交付符合上述要求的商品房，属于合同履行不能。买受人遂以提起诉讼的方式主张解除合同。
在第一审人民法院判决解除出卖人与买受人之间的商品房买卖合同后，笔者接受出卖人的委托，担任其在第二审的诉讼代理人之一。在笔者提出买受人就本案事实无权解除合同的主张及相应的法律论证后，第二审人民法院撤销了第一审人民法院有关解除出卖人与买受人之间的商品房买卖合同的判决。
（一）买受人与出卖人订立商品房买卖合同及附件时知道涉案商品房的规划用途，故涉案商品房无居住规划用途不是致使合同目的不能实现的违约行为。
根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百四十三条[[[] 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。]]的规定，涉案商品房买卖合同及附件是有效的。具有民事行为能力的买受人应依法独立承担民事义务，其订立商品房买卖合同及附件时知道涉案商品房的规划用途，且（1）即使商品房买卖合同第二条第一款是格式条款，其亦不具有《民法典》规定的致使民事法律行为无效的情形，因为其仅仅是陈述了涉案商品房的规划用途，没有导致出卖人免除其责任、加重买受人责任、排除买受人的主要权利的情形；（2）该条款，即涉案商品房的规划用途，是商品房买卖合同及附件的核心条款，倘若买受人称其因是格式条款而无效的话，则买受人实质是在称整份商品房买卖合同无效，但其并没有请求人民法院确认合同无效，可见，商品房买卖合同是有效的；（3）如果陈述商品房规划用途的条款作为核心条款被认为是无效的格式条款，则任一购买无居住规划用途的商品房的买受人均可违反诚信原则、出尔反尔地称陈述商品房规划用途的条款是无效的格式条款，其想要购买的是有居住规划用途的商品房。
同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。[……]”即销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，但在同时满足房屋在商品房开发规划范围内、说明和允诺具体确定、对买卖合同订立和房屋价格确定有重要影响三个条件时，开发商的宣传行为应当视为要约。本案中，出卖人根据《商品房销售管理办法》第三十一条[[[] 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。]]的规定说明了实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房不一致，且出卖人的宣传资料不构成具体确定的说明和允诺，买受人亦未举证证明该宣传资料对于商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，故涉案商品房的质量、设备及装修应以实际交付为准。
因此，购房人在明知商品房的销售广告和宣传资料内容系开发商的宣传广告及销售代理的推销内容，且商品房买卖合同第四条第三款和第二十八条明确载明涉案房屋仅作商业用途使用而并无居住规划用途承诺之情形下，仅凭广告宣传内容而产生将要购买的房产有居住规划用途，该认知和期待不具有合理性，亦有悖常理。
（二）基于涉案商品房符合交付使用条件，及买受人已就涉案商品房支付完全部购房款且不动产权属证书已登记在买受人名下的事实，双方之间的签订的合同已得到履行、合同目的已实现，本案无法律或司法解释规定的当事人享有法定解除权的情形。
涉案商品房已经进行竣工验收备案，即按照商品房买卖合同附件七第5.5条的约定，涉案商品房自竣工验收备案之日起就具备了交付使用条件。且涉案商品房不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条[[[] 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。]]、第十条第一款[[[] 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。]]规定的情形。
再者，买受人已就涉案商品房支付完全部购房款且不动产权属证书已登记在买受人名下。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据该条规定，在买卖双方对交易目的没有另行作出明确约定的情况下，商品房买卖合同中买受人的合同目的系取得标的物的所有权。本案中，涉案房屋并非不能办理不动产权属证书，而仅是不能办理买受人所要求的土地性质和房屋性质均为居住或商住两用的不动产权属证书，故依据本案现有证据，出卖人不构成根本违约。[[[] （2020）最高法民申6124号。]]《民法典》第一百三十六条第二款规定：“行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”因买受人既无约定解除权，亦无法定解除权，故其未经出卖人同意，不得擅自解除商品房买卖合同及附件。
（三）为维护既有的合同关系及市场的正常交易秩序，即使涉案商品房的装修不符合约定的交付使用条件，买受人也应首先请求出卖人修理、重作、更换，而非径行以提起诉讼的方式主张解除合同。
维护交易安全和秩序是我国合同法的基本指导思想，而司法实践中不轻易认定合同无效，不轻易判决解除合同是维护交易安全和秩序的重要途径，也是民商事审判所遵循的重要原则。解除合同是合同法规定的一种较为严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下任意解除合同，目的就是维护市场的正常交易秩序。
由相关行政法规[[[] 《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”第三十一条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”]]、部门规章[[[] 《商品房销售管理办法》第三十五条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”]]和司法解释的规定可以看出，商品房的严重质量问题是购买人请求解除合同的法定事由，其他解除合同的事由需要双方在合同中做出约定。本案中，双方未在合同中对买受人的解除权做出约定，故买受人是否有权请求解除合同取决于涉案商品房的装修不符合约定的交付使用条件是否使其因此而享有法定解除权。《民法典》第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”瑕疵履行，是指债务人履行的标的物、履行行为不符合当事人约定或者法律的规定，以致不能实现合同全面履行或者合同目的的行为。在瑕疵履行的情形下，《民法典》第五百八十二条所列举的各种责任形式的适用是隐含着梯队等级的。修理、更换、重作是第一阶层的权利，应当首先适用，这样不仅节约交易成本，提高交易效率，而且能够更好地平衡双方当事人的利益。而其他权利则为第二阶层，在第一阶层权利不能弥补履行瑕疵时则可被适用。立法者原则上应当赋予违约相对方优先性的再履行请求权，因为双方当事人都希望首先对瑕疵标的物进行修理或者更换，而不是希望首先对既有的合同关系进行清算了结或者减价，这符合当事人的利益。[[[] 杜景林.买卖法中瑕疵权利的规制问题[J].法学,2009(05):134-141.]]从内容看，各种违约责任形式之间彼此并不排斥冲突，在满足相应条件时，可以先后、同时适用。例如，合同解除请求就可以在行使修理、重作、更换的请求权之后行使。[[[] 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用[二]》，人民法院出版社2020年版，第758页。]]涉案商品房买卖合同附件与合同主文具有同等效力是不言而喻的，但房屋的装饰和设备标准主要是为了提升房屋居住使用的质量和美化房屋居住使用的环境，所附的装饰和设备标准不符合合同约定，完全可以通过请求出卖人承担更换或者整修等违约责任方式，使装饰和设备标准符合合同约定。[[[] （2016）鲁民申464号。]]而且，即便区城市管理和综合执法局对出卖人作出了责令限期改正通知书，也只是要求出卖人对涉案商品房内部自行进行整改、恢复原状，说明涉案商品房内部存在的问题是可以通过恢复原状等途径进行解决。以上种种并不能说明，出卖人已擅自改变了涉案房屋的规划和设计。出卖人提供的装修使得仅作商业用途使用的涉案房屋具备可居住功能是否符合建设工程规划许可，是否能为当地县级以上地方人民政府城乡规划主管部门所允许，应属行政管理范围内认定和处理的事项，人民法院在相关民事案件审理中不能对此作出判断。[[[] 对于人民法院能否在裁判文书中直接认定房地产开发企业变更了规划、设计的问题，存在不同观点。比如，（2021）最高法民申3405号中，最高人民法院认为：“通过中间加层作业以实现‘买一层得两层’的合同目的的做法，是否符合建设工程规划许可，是否能为当地县级以上地方人民政府城乡规划主管部门所允许，应属行政管理范围内认定和处理的事项，人民法院在相关民事案件审理中不能对此作出判断。”与此相对，（2023）兵06民终239号中，新疆生产建设兵团第六师中级人民法院则对房地产开发企业是否变更了规划、设计直接作出了判断：“廊桥公司提供的金科雅郡小区规划平面图证实案涉房屋无天然气管道安装规划、设计。廊桥公司依据合同约定交付的房屋无室内燃气管道敷设，符合小区整体规划、设计。廊桥公司与张佩虽在《商品房买卖合同》约定房屋交付时完成室内燃气管道的敷设，但该约定与金科雅郡小区的整体规划不符。”]]故对于涉案商品房交付使用条件不符合约定的装修，买受人应首先请求出卖人修理、重作、更换，而非径行以提起诉讼的方式主张解除商品房买卖合同及附件。
第二审人民法院认可第一审判决认定的双方签订《精装修交楼承诺书》及其附件《精装修交付标准》应视为双方就房屋交付标准进行变更，房屋交付标准以上述《精装修交付标准》的约定为准。因双方在上述《精装修交楼承诺书》和《精装修交付标准》中约定涉案房屋装修需增加阁楼、厨房、卫浴等，故买受人主张涉案房屋应具备可居住功能具有合理性。但同时，双方所签订的合同明确约定涉案房屋仅作商业用途使用，结合房屋所在土地的规划用途，买受人应当知道涉案房屋所能具备的居住功能并非居住用地性质的住宅用地所对应的居住功能。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》的规定，此种居住功能所对应的应为商业性质的服务性公寓。故，出卖人向买受人交付具有上述商业性质意义上居住功能的房屋符合双方真实意思表示，不违反合同约定。根据查明的事实，相关行政部门的内部文件中有提及涉案房屋所在的大楼存在阳台由非封闭式改为封闭式、公共卫生间改为房间、房屋增加厨房、卫生间、阁楼等涉嫌违法建设和涉嫌改变用途的问题。其中，就阳台由非封闭式改为封闭式、公共卫生间改为房间的问题，行政部门已经发出责令限期改正通知书，要求出卖人内部整改、恢复原状，说明上述问题可以通过内部整改恢复原状等途径进行解决。而对于涉案房屋内部增加厨房、卫生间、阁楼的问题，现有证据未显示行政部门已责令要求整改，即本案现有证据未能显示买受人目前接收及使用符合双方约定标准的房屋存在现实障碍。综上所述，买受人以出卖人无法按照合同约定交付房屋，违约程度显著，致使买受人不能实现合同目的为由要求解除合同，依据不足，本院不予支持。
本文作者
李祈颖，连越律师事务所律师，广东工业大学法学学士，圣路易斯华盛顿大学法学硕士（LL.M.），专注于民商事诉讼及仲裁，曾参与及诉讼代理多宗商品房买卖合同纠纷、民间借贷纠纷、金融借款合同纠纷、买卖合同纠纷、建设工程合同纠纷、合同纠纷案件的诉讼及执行，并担任职务犯罪案件的辩护人。